LES SURFACES D’UN BIEN

plan maison en long

06 09 2018


Critères n°110 – 111 -112 -113 -114/l’architecture du bien/surfaces, volume, dimensions


Vaste sujet !

N’avez vous pas l’impression que la question des surfaces en matière de vente immobilière est un sujet un peu flou? Qui d’entre vous n’a jamais eu à expliquer de quelle surface il parlait, n’a jamais dû justifier quelle était sa référence en matière de surface.

Une chose est sûre. La surface d’un bien à la vente est la valeur de base prise en compte pour faire l’estimation de ce bien. Prenez n’importe quel site d’estimation immobilière, on vous donnera toujours un prix en référence à un prix au m2, en rapport à un quartier ou à une ville.

La valeur de votre bien dépend donc de sa surface . Or, aujourd’hui, faites le test, pas deux personnes n’auront la même définition de la ou des surfaces d’un  bien :

En vrac on va vous parler de:

  • la surface loi CARREZ
  • la surface habitable
  • la surface utile (en mode impôts fonciers  – H1)
  • la surface utile (en mode surface balayable)
  • la surface de la parcelle
  • la surface du terrain
  • la surface du jardin
  • la surface de plancher
  • la surface d’emprise au sol d’une construction

 

Alors stop, assez de flou : Prenons les une par une et tentons de comprendre :


LA SUPERFICIE PRIVATIVE LOI CARREZ

Le terme exact est bien « superficie privative » en référence à la loi qui en définit les termes  (Loi 96-1107 du 18 décembre 1996 et décret n° 97-352 du 23 mai 1997). Il ne faut pas essayer de comprendre pourquoi. Pour la suite de mon explication, je parlerai néanmoins de « surface » loi Carrez (comme tout le monde)

  • Dans quels cas est-elle la référence pour la vente immobilière d’un bien ?

Cette surface n’est utilisée que dans un cas particulier de vente immobilière : La vente d’un lot de copropriété de + de 8m2. Vous vendez un bien qui fait partie d’une copropriété, verticale ou horizontale (verticale pour les appartements et horizontale pour des maisons dans certains type de « lotissement »). C’est la surface qu’il faut indiquer, d’autant que c’est le seul cas d’une surface à indiquer sur laquelle vous vous engager par rapport à l’acheteur. Il est donc très fortement recommandé de faire réaliser par un diagnostiqueur ou un architecte le « certificat de superficie » qui sera adossé au dossier des diagnostic lors de la signature du compromis de vente.

  • Que se passe t’il si en tant qu’acheteur si vous réalisez après la vente que cette surface n’est pas bonne ?

La surface loi carrez de l’appartement que vous avez acheté ne correspond pas à la réalité :  la loi vous donne la possibilité de demander à un juge une diminution du prix au prorata des m2 de surface privative manquants dans la mesure ou la différence de surface dépasse 5% de la surface totale inscrite à l’acte. Cette action en justice est possible pendant l’année qui suit la signature de l’acte. Attention, le mode de calcul de cette surface est très précis.

  • Mode de calcul de la surface loi carrez :

La surface loi carrez est la surface privative de plancher des espaces clos et couverts du logement mesurée de murs intérieur à mur intérieur  (ou cloisons). C’est un peu une surface balayable. Cependant, on ne prend pas en compte la surface de plancher des espaces avec une hauteur sous plafond ou rampant en dessous de 1m80 (dans les pièces mansardées, sous l’escalier…) .

Plus précisément, cette surface comprend :

  • la surface de chaque pièce calculée de mur à mur, plinthes comprises
  • l’emprise au sol des cheminées (pas des conduits) et appareils sanitaires (baignoire, wc, radiateurs…)
  • les placards (hors emprise des cloisons maçonnées du placard)
  • les vérandas couvertes et fermées
  • les mezzanines

Elle ne comprend pas :

  • les embrasures de portes et fenêtres, quelle que soit leur profondeur
  • les niches dans les murs
  • les gaine techniques et conduits de cheminée
  • les balcons, terrasses, loggia ouverts
  • les caves
  • les garages
  • les greniers et combles non aménagés
  • les marches et paliers intermédiaires d’escalier
  • les locaux indépendants d’une surface  inférieure à 8m2
  • les parties communes à usage privatif

 

A RETENIR : Si vous vendez ou achetez un appartement EN COPROPRIÉTÉ : la seule référence : LA SURFACE DITE LOI CARREZ

croquis calcul shab

 


LA SURFACE HABITABLE

  • Dans quels cas est-elle la référence pour la vente immobilière d’un bien ?

DANS TOUS LES CAS  (hors lots de copropriété).

ELLE EST INÉVITABLE.

A l’origine, cette surface sert de référence juridique en matière de baux de location d’habitation. Elle est donc très cadrée dans le cadre de la loi qui régit les baux d’habitation ( article R111-2 du code de la construction et de l’habitation et art 78 de la loi du 25 mars 2009). Elle sert aussi souvent de référence pour le calcul de la taxe foncière et de la taxe d’habitation même si elle diffère de la surface utile (en mode impôts fonciers  H1) qui est utiliser par le fisc et qui est à déclarer avec l’imprimé H1 pour tout projet de création ou de transformation d’une habitation .

Non obligatoire, elle est cependant incontournable pour toute vente immobilière, servant de référence pour le prix au m2 d’un bien. Bien en maitriser les contours est donc primordial dans votre projet immobilier.

  • Mode de calcul de la surface habitable :

La surface habitable est en réalité équivalente à la surface loi Carrez (voir donc la méthode calcul de la surface loi carrez ci dessus) sauf sur un point : les vérandas ne sont pas de la surface habitable. Cela peut paraitre étonnant car elles ressemblent souvent à des pièces à vivre comme d’autres avec d’ailleurs beaucoup de luminosité. Elle sont même parfois chauffées, carrelées, et toujours meublées. Donc, étant donné le caractère non contraignant de la surface habitable dans une vente immobilière, il appartient au vendeur ou à la personne mandatée pour la vente (notaire, agent immobilier, mandataire immobilier…) de mesurer la réalité de l’habitabilité de la véranda et d’en intégrer ou pas sa surface dans le calcul de la surface habitable. Ce qui est paradoxal, c’est qu’en règle générale, la véranda est une pièce très appréciée, qui a de la valeur pour les acheteurs. Il  me semble donc adéquat dans la plupart des cas d’intégrer sa surface dans la surface habitable afin de présenter un bien avec le bon prix au m2.

A RETENIR La surface habitable s’utilise pour toutes les ventes hors lots de copropriété sans avoir un caractère juridique. Elle reste une information, référence incontournable pour l’affichage du prix au m2 d’un bien. La surface habitable est à calculer avec grande attention (si vous êtes vendeur, vérifier le mode de calcul de votre agent immobilier).

Il peut y avoir des cas de pièces ou la définition de la surface habitable laisse un doute sur la possibilité d’en intégrer la surface dans le calcul. Exemple : une annexe, un atelier, une cave semi enterrée… Pour toutes ces pièces, juridiquement non intégrable dans la surface loi carrez, on peut se poser la question de la possibilité de la prendre en compte dans la surface habitable. Mon résonnement est le suivant et rejoins celui sur la véranda: Si ces pièces sont en lien direct avec la maison ou le loft ou l’appartement, si elles on une prise de lumière sur l’extérieur, si leur volume est « habitable », aménageable avec confort, bref si elles apportent une valeur à la maison, on peut considérer qu’elles sont intégrables à la surface habitable de la maison.

Il ne faut cependant pas aller trop loin et avoir conscience qu’un bien peut aussi avoir des pièces qui ne font pas parties de la surface habitable. Elles existent cependant et on peut leur affecter une surface dite « utile » ou « balayable »  information annexe sur le bien mais qui en fait partie et qui est à préciser lors d’une vente (tous les biens IMMOTIO sont définis aussi avec leur surface utile).

 


 

LA SURFACE UTILE (en mode impôts fonciers- déclaration H1-maison)

ATTENTION, cette notion de surface utile est utilisée par les services d’impôts fonciers pour caractériser la surface d’une maison. Les valeurs viennent de loin (ou longtemps) pour les anciens biens (et ne sont pas toujours à jour) et leur évolution est connue des services d’impôts fonciers au travers des déclarations obligatoires faites par les propriétaires avec l’imprimé H1- maison dès qu’il y a modification d’une habitation.

De même les propriétaires de maisons neuves sont soumis à l’obligation de faire cette déclaration de type H1 à l’achèvement des travaux.

  • Dans quels cas est-elle la référence pour la vente immobilière d’un bien ?

C’est un moyen pour un particulier de connaitre la surface de sa maison en consultant son avis de taxe foncière ou son relevé de propriété acquis auprès du service des impôts fonciers. Cela peut donc servir de référence pour des transactions de particulier à particulier. Pour les anciennes maisons, il est conseillé cependant de vérifier la surface fournie en réalisant un nouveau mesurage fait soit personnellement (notez tout sur une feuille, un plan…)  ou par un professionnel (architecte, diagnostiqueur…)

Lorsque la vente d’un bien est confiée à un professionnel ( notaire ou agent immobilier) , la surface sera normalement mesurée par ceux ci sur place avec le mode de calcul de la surface habitable (compris vérandas). Or il existe une différence sur le mode de calcul entre la surface habitable et la surface utile foncières (H1)

  • Mode de calcul de la surface utile ( mode impôts fonciers déclaration H1) :

C’est la surface habitable de la maison auquel vous ajoutez les surfaces sous 1m80. En fait sont pris en compte les surfaces de plancher entre murs des pièces habitables sans référence à la hauteur et cela sur les mêmes locaux concernés par la surface habitable. Les vérandas, dans la mesure ou elles sont chauffées et habitables sont à intégrer dans le calcul.


 

LA SURFACE UTILE (en mode surface balayable)

  • Dans quels cas est-elle la référence pour la vente immobilière d’un bien ?

Sauf à vendre un plateau libre, un hangar à transformer, ou un garage, un box, la surface utile n’est pas une référence de base pour une vente, elle n’entre pas en compte pour l’expression du prix de vente au m2. Elle reste néanmoins une information utile pour l’acheteur et une donnée prise en compte pour l’estimation d’un bien.

  • Mode de calcul de la surface utile :

C’est la plus facile à calculer : C’est toute la surface de plancher qui est balayable quand le bien est vide de meuble, y compris les meubles fixes au sol tel que ceux de la cuisine ou les sanitaires. Seules les marches et paliers d’escalier ne sont pas pris en compte.

Donc garage, cave, atelier, combles avec plancher, surfaces sous 1m80, dépendances… sont intégrés à la surface utile. La totale…

Je n’y intègre pas les espaces extérieurs, non clos comme les balcons, terrasses, loggia ou jardin privatif. C’est mon mode de calcul et de présentation… cependant certains experts l’intégrerons avec des pondérations. Ces espaces extérieurs sont néanmoins pris en compte dans l’estimation d’un bien mais pas dans la présentation des surfaces que représentent ce bien.

 


LA SURFACE JARDIN, LA SUPERFICIE DU TERRAIN OU DE LA PARCELLE

  • Dans quels cas sont-elles la référence pour la vente immobilière d’un bien ?

Ces surfaces, parfois confondues, sont à regarder différemment. Autant, la surface de jardin est parlante pour tous et représente tout ce qui n’est pas construit et inaccessible au voiture  : pelouse, massif, allée,terrasse,piscine,potager… autant la superficie du terrain est parfois trompeuse. Certain assimile cette superficie à la surface du jardin ou à ce qui n’est pas construit uniquement. Or il faut avoir conscience que la superficie du terrain représente la même chose que la superficie de la parcelle inscrite au cadastre et non celle du jardin.

La superficie de la parcelle (ou du terrain) est une donnée  référence en matière de vente immobilière, juridiquement non garantie mais dont la valeur donnée par les services de l’état est sûre à 99.9%. Il peut cependant arriver que la surface cadastrale ne soit pas la réalité (cas très isolé ou avec une différence très minime).  La seule garantie de superficie de parcelle qu’un acheteur pourra avoir proviendra d’un relevé de géomètre certifié qui aura borné le terrain et reproduit le plan exact du terrain sur un « plan de géomètre ».

  • Mode de calcul de la surface du jardin :

A faire vous même : Allez sur le site cadastre.gouv, entrez l’adresse du bien, envoyez, sélectionnez la feuille correspondant à votre parcelle, votre parcelle s’affiche, cliquez sur « outils avancés », « mesurez », « mesurez une surface » et mesurez sur la parcelle repérée de votre bien tout ce qui n’est pas construit ou affecté aux véhicules (pour cela aidez vous de la vue aérienne du bien depuis GOOGLE MAPS pour repérer l’emprise exacte du jardin).

  • Mode de calcul de la superficie du terrain ou de la parcelle :

Allez chercher sa valeur sur le site cadastre.gouv  (suivre la méthode ci dessus en cliquant sur l’onglet « outil simple » puis « s’informer » puis en cliquant sur votre parcelle repérée par un point rouge, la superficie de la parcelle vous sera donnée) ou contactez un géomètre…

 


LA SURFACE DE PLANCHER, LA SURFACE D’EMPRISE AU SOL D’UNE CONSTRUCTION

  • Dans quels cas sont-elles la référence pour la vente immobilière d’un bien ?

Ces deux types de surface sont employés non pas pour la vente immobilière mais pour la constitution des dossiers administratifs de déclaration préalable (de travaux) ou de permis de construire. Elles sont complexes et demandent à être calculées par des professionnels. Elles ont leur importance pour les cas de vente immobilière avec projet d’extension de la maison achetée. L’acheteur devra se renseigner précisément sur les possibilités de surface de plancher ou d’emprise au sol à construire sur la parcelle existante.

  • Mode de calcul de la surface  de plancher ou de la surface d’emprise au sol :

Contactez un architecte ou rendez vous au service d’urbanisme de votre mairie.

 


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